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住宅ローンについて〜固定金利型と変動金利型

住宅ローンを考えると先ず金利をどう考えるか?がポイントになります。今回は一般的な固定金利型と変動金利型に違いについてお話しをさせていただきます。

固定金利と変動金利どちらが得なのか?これはとても難しい質問です。先ず金利の数値だけを追いかけるならば間違いなく変動金利ということになるのでしょうがこれは金利上昇を考慮しないことが前提です。今の低金利のなかで金利優遇等により、変動金利が実質金利1%を切る事は魅了的な商品です。一方固定金利についても低金利という事に変わりはないですが変動金利と見比べるならやはり金利が高いといえます。

ここでのポイントは、金利上昇によるリスクをどう考えるか?

金利上昇によるリスクを避けるならば固定金利という事になるのですがこの時注意が必要なのは固定金利とはあくまでも「金利の固定」では無く「期間の固定」ですから固定期間終了後その時の変動金利になる事です。その時現在の変動金利の基準金利が例えば2.475%の場合には、基準となる金利は2.475%ではく期間満了時点での金利になります。その上金利優遇を見直しますので現在の優遇受けることが事が保証されていません。

期間満了後の金利は当初変動金利になるため実際には、変動・固定金利どちらを選択しても結局は将来の金利に関する考えで上がるか下がるかに依存することに変わりはありません。

金利を考えるうえで大切な事に現在の低金利にプラスで金利優遇幅も現在は最大級であるということ。そしてこの金利優遇は借入期間中通期で適応されるということを考えると現在の低金利と高金利優遇の条件の恩恵を最大に受けることは有利であるといえます。

変動金利には金利上昇による危険回避の為に金利が上昇しても返済額は現状の返済額の1.25倍までにするというルールが設けられています。簡単にいうなら金利が上昇しても返済額は10万円から最大の支払い額は12.5万円までしかならないと言うことです。実際には変動金利の場合には返済額の見直しは5年ごとですのでこの1.25倍の適用を受けるのは最長で5年後になります。ただし金利は半年ごとに見直しはされていますので5年間金利が一定では無くあくまでも返済額が一定であると言うことです。

住宅ローンの返済は原則元利均等方式ですので、返済額の変更により元本の償還額は変わってきます。では、仮に急激な金利上昇があって1.25倍を超える返済額が必要になった場合にはどうなるのか?この場合には毎月の返済額の中から金利分が優先して支払われることになります。そのため、元本の返済が減少することになります。その残った元本はローンの返済の最終期にまとめて返済することとなります。別に元本の返済を免除されるわけではないのでくれぐれもお間違え無いように。

やはり、ポイントは金利の上昇リスクをどう考えるかです。

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さてこれからは私見ですので正しいかどうかは皆様の判断でお願いいたします。

金利の上昇の可能性はどうか?本来金利は市場で決まるモノですが現状は政策金利で誘導がされています。ケインズは金融政策は綱と同じで引くことはできても押すことはできないと語っています。その意味から現状の低金利政策が景気の浮揚に繋がるかどうかは疑問が持たれています。

教科書的には国債を中央銀行が直接引き受けることは市場の資金を政府が吸い上げる行為なので「クラウディングアウト」が発生すると言われてます。現在の異次元の金融緩和で長期国債を市場で日銀が買い入れをしています。もし日銀が政府が新規に発行する国債と同額を市場で流通する国債を買い入れれば実質的に日銀引き受けの国債発行になります。

しかし、このような事態でも金利は上昇していません。金利が上昇する事態は次の二つが考えられます。一つが日本国政府の財政が破綻して国債が売れなくなった事態。今ひとつは景気が回復して資金が不足して市中金利が上昇する。

前者の場合には新発国債を直接日銀が引き受けることになります。そのため市場に資金が大量に出回わることになりますのでハイパーインフレーションになっていると考えられます。そうなると、金利上昇で返済額が増えてもそれ以上にインフレで貨幣価値が落ちて返済が楽になると思われます。

二つ目の場合には経済成長が伴うため不動産価格は上昇しているでしょうし、インフレになっている可能性が高いため返済は同様に楽になる環境であると考えられます。

こういった分析から考えられるのは変動金利で当初ローンを組んでも問題ないと考えられます。もし金利の上昇が始まったらその時点で固定金利にかりかえれば良いのでは考えます。今まではローンは一度借りたらそのままにするというのが普通でした。しかし、金利が動くことを考えればその状況に応じて柔軟にローンの借り換えをするのも賢い選択ではないでしょうか?

あくまでも私見ですので・・・・・

 

 

 

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