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1.違和感を感じる原因〜目的は一つの方が美しいのですでは?

原因があるから結果があります。これって当然の話ですが。マンションを見に行って満足感を得られないのは多分、「使い方が想像出来ない」ことにあるのではないでしょうか。たぶん、商品企画に原因があるから起こる現象でしょう。

基本的に商品企画をする時に当然「マーケティング」を各社行っています。この「マーケティング」には概ね三段階あります。仕入れ段階、商品企画段階そして最後は販売段階。

一つ目の仕入れ段階での仕入れの価格を決めるときの手続きをまずは説明します。当然「いくらで売れるか」をまず考えないといけません。この販売価格から経費と利益を引いて仕入れ価格を決めますので。販売価格の設定には、近隣での販売価格の確認と、自社のブランド力による価格差を考慮して決めることになります。ここにおいて当然商品企画は行いますが、スピードを要求されることが多いために簡単なフレーム程度の図面で商品企画といった感じではありません。あくまでも数字の組み立てでしかありません。

第二段階になってくると真剣な「マーケティング」となります。近隣の商品の特長や売れ行きの分析がなされます。物件毎の比較シートがつくられることになります。ここで、「マーケティング」が持つ本質的な問題点が発覚します。それは、「市場に提供されていない商品は検討されない」と言うことです。潜在的なニーズに関しての検討が出来ないと言うことです。

例えば、マンションで言えば1LDKの部屋が供給されていないエリアでは1LDKのニーズは無いと判断されます。現実にはエリア毎で世帯別の家族人数などは統計的に確認出来るわけですから、本質的にはある程度の潜在ニーズの確認は出来ます。しかし、あえて顕在化していないニーズをつかみに行くよりは、顕在化したニーズで判断するのが楽なので、顕在化した既存の販売実績から商品企画をすることになります。

第三段階の「マーケティング」は販売に関するものですので、後付けのような「コンセプト」を作りマーケットにどう訴求していくのかを作るためですので商品企画には全く関係ないことになります。

以上でおわかりのように、商品企画に関しての「マーケティング」は、第二段階のマーケティングが商品の特性を決めていくことになります。そこにみなさんが感じる違和感の原因があることになります。

まだ、顕在化した市場に基づき商品企画をするのであればまだ救われます。しかし、商品企画の段階で意思決定者から担当者への質問が商品の特性を無くすことになります。例えば3LDKが中心のエリアで全てを3LDKにしようとすると、「そんなに3LDKだけ作って大丈夫か?」。この質問が来ると担当者は、「Aタイプに関しては4LDKに変更可能な企画にしてあります」と答えてしますのです。

こういった部屋をマルチに使えるようにすると言うことは、使い勝手が良さそうに感じられます。ですがおうおうにして不便でなおかつデザイン的にも問題が生じることになるものです。こういったマルチユースの間取りを見せたいためにモデルルートされることが多く、結果それをみなさんがモデル・ルームでご覧になられて違和感をもつのだと思います。

次回は、なぜマルチユースの部屋が問題なのかを説明していきたいと思います。

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