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購入編 不動産売買契約について 測量について

2017年09月8日

前回は筆界の確定に関してのお話をしました。今回は測量に関してのお話を。

三斜求積

信じられない話ですが測量の仕方によって面積が変わります。基本の求積方法が三斜求積では、どんな土地も三角形に切っていきその三角形の面積の合計で面積を求める方法をとります。例えば、小数点2桁以下を切り捨てとすると三角形を細かく切れば切るだけ切り捨てになる数字が増えるので面積が小さくなります。また、三角形の切り方で当然微妙に変わってきます。

求積方法には積分法もあります。これですと座標軸を決めて筆界点を座標として落として敷地を特定して積分で求積する方法です。これで求められた面積が本当の面積になりますが。こういった求積方法によって面積が変わるという不思議な世界です。なお、設計をする場合にはCADはデータの読み込みが可能なので積分法による面積で設計することが主流になっています。

 

もう一つ測量で面倒な作業が「官民査定」と言われる国有地公有地との筆界の画定です。多くは道路や河川になります。道路と河川では異なりますのでまずは道路から。例えば申請した自分の家の前だけを確定するわけにはいきません。それは道路は一定の形状で管理されていますので出込み引っ込みがあってはいけません。そのため一定の線形で確定をします。

通常は一ブロックで確定をさせます。そうなると準備作業で官民査定を申請する場合には一ブロック全体の面積を測っておく必要があります。それは道路の線形を維持する事でブロック内の他社の面積を狭くするような事を避けたいためです。とりあえず一通り測り終えてはじめて立ち会いが行われます。そこで、道路線形に問題が無く、ブロック全体の面積も変更が内容であればOK。

問題なのは線形が合わない場合。現実に経験した例です。所有者の先代は大地主のお大尽。家の前の公道が狭いのでみんなが困っているだろうと言うことで自分の家の前の土地を道路として提供した。その後都市整備がされて地主さんの前以外の道も拡幅されていった。行政の担当者は過去の経緯を知らずに現在の道路線形をベースに申請値以外の土地の官民査定を行い査定証明を出して官地と民地の境をきめて道路整備をしていた。

先代のその話を現所有者は知らずにいた。しかし、官民査定をしていない隣地の所有者である義兄知っていた。そのことを立ち会いの時に主張された。実際に分筆されている資料などをひもとくと義兄の主張正しいことが発覚。そうなると、今回の査定対象地と隣接地の前の部分は約30センチ程道路側に境界を移さないといけなくなる。

義兄はかつての書類をベースに立ち会いには応じないと主張。所有者は確定できないと売却できなくなり資金計画が壊れる。最悪な状況になりました。そこで、行政側に彼らのミスを認識させて隣地の義兄との間に元地番を残して分筆を行いそこまでの区間の査定証明は出す事で説得。実際には法務局の登記官が認定するか否かの問題がある。行政はミスを認識しているので10センチ程度を元地番で残すことを登記官を説得して登記を行った事があります。

まさか、行政側のミスで登記が出来ない事態が起こる事が有るとはと言うことで境界の扱いは慎重に行う必要があります。

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