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購入編 不動産売買契約について 土地境界について

2017年09月8日

基本的に土地の境界に関してはもめることはよく見かけます。近隣の関係ですのでどうしても過去の経緯が出てくるために・・・・結構面倒になることがあります。かつては裁判で境界画定訴訟を行う必要がありましたが、現在は筆界特定制度が出来てますので費用的にもそんなに負担にならないで公的な仲裁のシステムになっています。そこで、境界画定訴訟の問題点を解説していきます。

筆界特定制度

まずなぜ境界の画定が必要なのか?を考える必要があります。かつては土地を分割する(「分筆」といいます)登記は簡単にできていました。バブルによる地価上昇に伴って土地の分筆には必要な書類が増えてきました。その中の一つが「筆界確認書」です。これは境界を確認する書類です。

実際の土地の面積と登記簿上の面積が異なる例は多くあります。それは登記制度が始まった当時土地に関する税金を安くするために実際の面積よりも小さく登記していたからです。分筆は○○一丁目1番1号(「元地番」といいます)から分筆されて新しい地番は○○一丁目1番2号になります。分筆される土地は性格に測量しているので面積が変わることはありません。ところが元地番の面積は正しくないので実際の面積との差が生じます。これが「縄のび」と言われる現象です。このときに元地番の隣接地の人が元地番の土地面積が増えることになると自分の土地を侵害されていると思います。平成17年以降は登記制度の変更で元地番の面積も確認する事を求めるようになっていますので発生しにくくはなっています。現実にはありますが。

あるいは、建て替えの時に壁を作り替えたときに壁を動かしたとか。民法の規定では境界上の壁の境界は中心線となっています。しかし、こう言った話は中々解決するおのではありません。

裁判で境界画定をしていた時代は、お互いがそれぞれの主張をするのですが、中々証拠が出てくるもので無く。例えば、裁判の目的が「境界はここでアル」と言った主張の確認裁判なので、お互いの主張の半分のところに有る的な判決は出しにくく、どちらかの主張を採用するしかありませんでした。基本的に話し合いがつくのであれば裁判にならないので、原則和解交渉が難しいのが境界画定訴訟の特長です。

どちらかが勝訴しても必ず控訴されます。裁判は言った言わない論争のために大変長引きます。しかも、往々にして訴訟当事者はその場所に住み続ける傾向があるため、もめ事を長引かせるだけの裁判制度に問題が指摘されていました。

もっとも悲惨な境界画定訴訟は借地権の譲渡に関して。借地は概ね明確に分筆をして貸し出すことは無く、「ここから何メートルで何坪ね」として貸されています。そのため、借地権に関する訴訟を借地人が行う場合には、訴訟物の借地権を確定するための訴訟を行う事になります。例えば隣地が地主で地主に譲渡承諾を求めたところ反対された。そこで、借地非訟手続きで譲渡承認をとろうとすると、そう借地権の特定をしないといけなくなります。しかし、隣地はもめている地主。こうなると境界は画定できなくなります。

そういった問題から法務省は「筆界特定制度」をつくり、法務局に一定の費用を納付したら登記官と筆界調査員等が調整して筆界を特定する制度です。法的な強制力はないため、不服がある場合には新たに裁判を起こすことは可能となります。

 

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