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購入編 売買契約書解説 逐条解説 契約の解除を中心に

2017年09月8日

第14条〜第16条まで契約の解除に関しての条項の解説を。

FRK売買契約書

まずは、契約の最初の方の第2条で手付けを説明していますが、手付けの解除の扱いに関して第14条で説明しています。基本的に解約手付けですので手付け放棄または手付け倍返しでの解除を認めています。

第15条では契約違反に関しての取り扱いを規定しています。まず、不動産売買契約の意味に関して今一度解説をおこなします。通常は契約の完了とは売買代金の受け渡しと不動産の引渡が行われたらと思われています。しかし、それは間違いで引き渡し後も契約は生きています。例えば、瑕疵担保責任が判りやすいと思います。引き渡し後3ヶ月は契約条項が生きています。ということは実は引渡で契約が終わるわけではありません。

契約後問題となるのは、瑕疵担保責任に関する事項と「物件状況等報告書」に関して虚偽の報告がされていた場合あるいは近隣関係で隣に「騒音おばさん」が住んでいること隠した等が考えられます。その場合に民法条項では損害賠償に関しては訴えた方が「相当因果関係」のある範囲内での請求をする事が必要になります。これだは大変な事なので損害賠償の金額を違約金とした上で一定額にするようになっています。損害額の証明の困難さから、この金額は実際の被害額が大きい場合でも増額はできない内容になっています。金額は通常売買代金の10〜20%で設定されています。

第16条ではいわゆる「ローン特約」が規定されています。ローンが言って期間内に金融機関から承諾がもらえなかった場合にはノンペナルティーで解約できる条項です。

手付け解除と違約での解除とローン特約での解除は3種類とも解除によるペナルティの金額が異なりますので、期日の設定は重要な事なのでしっかりと前後の確認が必要になります。たとえば、手付け解除が2週間後でローン特約の期日が4週間後。これはなにか変ですよね。期日に関する考え方は仲介業者の方によく確認する事が必要ですので。

 

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