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購入編 売買契約書解説 逐条解説 引渡条件・瑕疵担保責任を中心に

2017年09月8日

契約書第10条から第13条までの引渡条件と瑕疵担保責任に関しての条項の説明をして行きます。

FRK売買契約書

まずは、「瑕疵担保責任」に関してからの解説を。基本的に売買をするときに物の値段を決める場合には、目で見て問題が無いかを確認してキズ(瑕疵)があればそれに応じて価格を調整します。価格を決めるために見つけて瑕疵には問題はありません。

しかし、見つけることが出来なかった瑕疵に関しては話は異なってきます。戸建てで考えて見ますと、例えばシロアリの被害。これは通常気がつくもので無く何らかの問題が発生した時点ではじめて気がつきます。極端な話は、「だったら買わなかった」もあり得ます。このような隠れてる瑕疵に関しての契約上での扱いは重要なポイントになります。

民法上の規定は「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」となっています。こうなると、いつまでも瑕疵担保責任を追及できることになります。それでは売主の不安は死ぬまで続くことになります。それは取引が安定しないし公平で無いため、通常の不動産取引では「引き渡し後3ヶ月」と期限を設定しています。また、古い建物では瑕疵担保免責とする場合もあります。

瑕疵担保の責任を限定するために物件状況報告書等を契約時に売主から買主に交付します。ここに基本的に現状を買主に報告することでできうる限り「隠れたる」瑕疵の範囲を限定するようになっています。この書式は米国での不動産売買で瑕疵担保責任の代わりに「表明と保証”Rep & Warranty”」で製品保証をするやり方を採用した手法です。

また設備表を交付して、引き渡す設備の内容とその性能を表明し保証する手法です。これらの書類の組み合わせでできる限り取引の安定を目指して仕組みを考えています。

第11条は、所有権の移転と同時に危険負担も移転することを確認しています。

 

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