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購入編 売買契約書解説 逐条解説 手付金を中心に

2017年09月7日

FRKが現在使用している契約書をベースに逐条解説を行っていきます。

FRK売買契約書

第1条から第4条までの解説をいたします。

こちらでは売買対象や売買代金などの確定をしています。詳細に関しては表面に記載されていますのでこちらには条文のみとなります。こちらで注意が必要なのは「手付金」の扱いです。不動産の売買では引っ越し等が伴いますのでどうしても引渡までに時間がかかります。もし契約時に同時に引渡となると購入のあるいは売却の意思表示から1〜2ヶ月口約束で契約引渡時まで長期間双方が引っ張ることになります。

これでは不安ですので契約時に手付金を交付してある程度お互いに契約で縛る行為が必要です。民法では手付けに関しての規定は任意のため売買契約で手付けの性格を明確にする必要性があります。通常の不動産取引で授受される「手付」は「解約手付」と定義づけされています。内容は、契約した後でよく考えたら「買うべきじゃなかった〜」となった場合に、手付けを放棄したら契約は違約無しで解除出来る権利をこの手付けに付けています。

基本的に買主が買いたくなくなったら手付けを放棄して、売主が売りたく無くなったら手付けを返して手付けと同額を買主に渡したら契約が解除できます。基本的に契約の解除権をかくほするため、この手付け解除の期間が長くなると契約が履行されるか否かが判らない不安定な状態が続くことになるので実務上は出来るだけ期間を短くするようにしています。通常2〜4週間程度の期日で設定されています。

売主が不動産業者の場合には、宅建業法で手付け解除の期間を「相手側が履行の着手をするまで」と期日を決めるので無く契約行為の履行をベースに考えるようになっています。履行の着手の認定は厳しいため現実には売主が不動産業者の場合には引渡直前のぎりぎりまで手付け放棄での解除は出来ます。

第3条の売買代金の支払時期等に関しては、手付との絡みが出てきます。それは、「内金」の支払です。この場合には履行の着手と認定されますので手付け放棄での解除は出来なくなります。また売主が不動産業者の場合には「少額手付」での契約は禁止されています。これは、「とりあず契約させちゃえ〜」という荒っぽい不動産業者の排除が目的です。例えば、手付金を10万円として1ヶ月後内金を190万円とするような契約です。これは宅建業法違反になります。

支払方法に「預金小切手」というモノが入っていますが、現在は使われていません。海外では「支払保証小切手」というモノが存在します。不動産の売買代金は高額になりますので現金でのやりとりは不便になります。残代金は銀行振り込みで行うのが普通ですが、手付金に関しては銀行振り込みでの契約ができません。それは、契約前に振り込むと「重説前」の手付けですので宅建業法違反になります。また、契約後の振り込みでは「手付金の貸与」となりこれも宅建業法で禁止されています。

そのため、現金で100万とか1000万の持ち運びは危険なため、「支払が保証される小切手」の活用が求められています。その中で唯一支払保証される小切手が「銀行振り出し小切手」。これは銀行に預金してそれに見合った銀行が振り出す小切手で通常「預金小切手」と言われています。一時期はこの「預金小切手」は現金と同じ扱いを受けていました。しかし、バブル崩壊後銀行の破綻が発生したことで、「預金小切手」は支払が保証された小切手で無いとの認識から現在はほとんど使われていません。

最後に戸建てを売却する時の売買対象となるモノはなになのか?と言った問題もあります。民法上は「付加して一体」であるものとな屮升。例えば高級庭石などはどうなるのか?などの問題があるため、FRKの契約書では第10条と第13条で売買の対象となるモノをできうる限り特定するようになっています。

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