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購入編 重要事項説明書解説 その2

2017年09月7日

さて次は権利関係の記載のある部分に関する解説を。

重要事項説明登記に関して

<①甲区>

こちらは所有権に関する事項が記載されます。通常は所有者が記載されます。登記の基本に関してですが日本の登記は「真実の所有者」を保証していません。「えっ!噓〜」と思われるかもしれませんが法的には残念ながら。例えばこの人が登記簿に書いてあるからと思って購入したところが登記は虚偽の内容で所有権が確保出来なかったと言うことは現実にあります。最近の事件は積水ハウスの事例があります。基本的に登記を見て所有者だと信じて不動産を購入しても国は救済をしてくれません。

登記は「対抗要件」との考えで構成されています。「対抗要件」とは仮に二人の人に不動産を売却した(「二重譲渡」といいます)。(ちょっと難しくなるのですが、民法上は不動産の売買契約とは債権の問題になりますので二人へ売却する契約は有効となります。一人にしか引き渡しできませんので、引渡を受けられなかった人は契約が正しく履行されなかったと言うことで債務不履行に基づく損害賠償請求をする事になります)この場合にどちらが真実の所有者と見なすかは「登記」のあるほうとなっています。なので、もう一人に買主に対して自分が所有者であるともう一人の買主に主張できるために必要なのが「登記」となります。そうなんです、二重譲渡の場合に所有者を特定するだけの機能しかないのです。しかし、現実には登記簿に記載されている人を所有者と見なす事で不動産取引がなされています。

さて、甲区には所有権に間する事項の記載なので、裁判が起こされて被告側の資産に不動産がある場合にはかってに処分できないように「仮処分」等所有権の移動を制約する登記がされます。この場合の登記は例えば「処分禁止の仮処分」と言う長い名称の登記がされます。「仮処分」に関しては原告が裁判をして回収お金などの確保が目的なので結構簡単に登記できます。「仮処分」が付いているからといって問題のある不動産とは言い切れませんので内容を確認する事が必要になります。

もう一つあるのが「差押」です。これは所有者に何らかの債権(例えば借りたお金を返していない場合など)を実行するために「競売」という法的手続きに入っている場合などです。この場合には所有者は資金がないことが確実ですので、契約して引渡を受けたあと何らかの問題が発生した場合に損害賠償の請求などが出来ない事になります。「差押」登記がある場合には一般の方々が購入するのはお勧めできません。

<②乙区>

乙区は所有権以外の権利を記載する場所です。例えば銀行で借入をした場合に債権を保全するために抵当権を不動産に設定します。この登記は乙区に記載されます。乙区の登記はほとんどが抵当権です。

<③地役権>

これはきわめて珍し登記です。地役権も不動産関する権利なので乙区に記載されます。今回の地役権は隣接地が小田急線の線路になります。その線路の補修などのために作業員の出入りが必要な場合があるために登記されています。たまにあるのが高圧線の下の部分の土地には同様に地役権が設定されることがあります。

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