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購入編 擁壁のある土地の注意事項が

2017年08月31日

多摩地区や神奈川方面では擁壁を抱えた造成地が多く見受けられます。この擁壁というモノがくせ者です。そのへんの所をご説明したします。

造成には二通りのやり方があって、土を盛っていく「盛土」と山を削って作る「切土」があります。擁壁に関する規制がかかるのは、「盛土」は1Mからで、「切土」は2Mから。「盛土」は他から土地を持ってくるので当然地盤は緩いと考えて1Mから。方や「切土」は元々の地盤面を切って作るので強度があると考えれて2Mからの規制になっています。

これだけを聞くと「なるほど〜」と納得できる規制になっていると思われます。そのため、造成に詳しくない不動産業者は、「ここは「切土」ですから安定した地盤ですよ」と説明をします。しかし、土木を知っているひとからすると「それは違うよ」との指摘が入ります。

これは擁壁の断面図です。垂直のコンクリートで壁のような擁壁がこれです。切土の土地にもこれと同じ擁壁が入ります。擁壁は底盤と言われる底の上に土をのっけて擁壁を支える構造になっています。底盤は擁壁の高さの5〜8割くらいあります。例えば法律の規制のかからない2M未満の擁壁だと底盤は1.5M位あります。この底盤を施工するためにはさらに2〜3割は地盤を削ることが必要になります。そうなんです。切土の場合にも敷地の深く入った場所まで土地を削ることになります。そのため、底盤部分は実質的に盛土となります。

「切土」と聞いて地盤は大丈夫と判断して買った場合に、擁壁の高さが高い場合には、建物の予定部分まで底盤が入っていてその部分は実質的に盛土と言う事態が発生します。地盤調査では簡単に盛り土の土地の弱さは判るようになっています。そのために家を建てる時に地盤改良か基礎の打ち込みが必要になる事態が発生します。

この場合に、購入された方は基礎の追加工事費に関して誰かに請求できるのでしょうか?契約書上は「隠れたる瑕疵」と考えれるために売主に請求することは可能かもしれませんが、通常は瑕疵担保責任を3ヶ月程度で切っているために早急な対応が必要でしょう。しかし、ある程度法律行為として行う必要があるので弁護士相談を含めて面倒な話になるでしょう。

基本的には、「切土」であれ「盛土」であれ、家を建てるために土地を購入する場合には、検討段階から建築関係の人たちに相談しながら話を進めるべきだと思います。

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